Najemcy kontra ZGL. Batalia o czynsze trafiła do sądu

Do sądu pozwy skierowało kilku najemców lokali w jednej z kamienic przy Moniuszki. W tym tygodniu sąd rozpoczął rozpoznawanie sprawy wniesionej przez pana Rafała. Mężczyzna nie zgadza się z wysokością naliczanego mu czynszu i uważa, że Zakład Gospodarki Lokalowej niewłaściwie stosował zapisy uchwały z kwietnia 2022 roku dotyczącej wieloletniego programu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi na lata 2021-25. 

Batalia o czynsze

W sierpniu 2021 roku rada miasta przyjęła wieloletni program gospodarowania zasobami mieszkaniowymi na lata 2021-25. Zgodnie z tym kwota bazowa czynszów w lokalach komunalnych wzrastała od 2022 roku z 4,70 zł/mkw do 7,40 zł/mkw. Już na jesieni 2021 roku mieszkańcy kamienic w śródmieściu, ale i mieszkań w blokach będących w zarządzie ZGL alarmowali, że w związku z zatwierdzoną zmianą ich czynsze wzrosną nawet o 200 proc. Radni obiecali, że przeprowadzą rewizję podjętej w sierpniu decyzji.

Trwało to osiem miesięcy. Pod koniec kwietnia 2022 roku radni przyjęli uchwałę, zgodnie z którą kwota bazowa czynszów miała być wyliczona na 4,72 zł/mkw, a podwyżki w czynszach na lata 2022-25 ustalono w skali rocznej na 15 proc. Ustalono też listę upustów w czynszach, odzwierciedlających standard lokali. – Przygotowujemy się, by móc wprowadzić nowe modyfikacje czynszowe, ale do tego niezbędna jest prawomocna uchwała. Wtedy także będziemy mieli możliwość, by wyliczyć poszczególne czynsze najemców oraz rekompensatę że strony miasta – mówił wówczas  prezes ZGL, Wojciech Chilewicz.

Dopiero 23 sierpnia 2022 roku ZGL wydało zarządzenie prezesa, w którym zarządził zmiany w naliczaniu czynszów w oparciu o zapisy uchwały rady miasta z kwietnia 2022 roku. Zmiany dotyczyły wprowadzenia do naliczania czynszów modyfikacji związanych z ulgami, które zgodnie z uchwałą rady miasta z 29 kwietnia, ZGL powinien uwzględnić. Zarządzenie nie odniosło się natomiast do stawki bazowej czynszów, która zgodnie z tą uchwałą z kwietnia tego roku powinna zostać zmieniona na 4,72 zł.

– Stawka bazowa dla czynszów najmu pobieranych przez Zakład Gospodarki Lokalowej sp. z o. o. wynosi 7,40 zł i wynika z Zarządzenia nr 9/2021 Prezesa Zarządu Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Białej Podlaskiej z dnia 10 września 2021 r. w sprawie wysokości stawek czynszu za najem lokali mieszkalnych stanowiących własność Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, które ma moc obowiązującą – informował prezes Wojciech Chilewicz.

Na pytanie o zastosowanie zapisów uchwały z kwietnia 2022 roku, prezes ZGL odpowiadał: – Na mocy tej uchwały zmianie uległy czynniki modyfikujące stawkę bazową czynszu, natomiast sama stawka bazowa pozostała na niezmienionym poziomie.

Ruszyły pozwy

Pan Rafał przyznaje, że kwestię naliczania czynszów w lokalu, który wynajmuje chciał poddać ocenie sądu już dużo wcześniej. 

– Już po wejściu w życie uchwały z 2021 roku składałem pozew, ale został cofnięty, bo mieliśmy jako lokatorzy informację, że uchwała będzie zmieniona przez radę miasta – informował sąd pan Rafał. 

Wspominał, że po pierwszej uchwale jego opłata za lokal wzrastała o 200 proc. Do końca 2021 roku płacił 2.36 zł za mkw, mając 50 proc. zniżki od kwoty bazowej czynszu wynoszącej wówczas 4,72 zł/mkw. Obecnie za mkw naliczona stawka w jego mieszkaniu to 13,97 zł/mkw. To wynik m.in. doliczenia do czynszów mieszkańców kamienicy przy Moniuszki remontu elewacji. – W 2014 roku powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał przeprowadzenie remontu w naszej kamienicy, której stan określono, jako zagrażający życiu lokatorów. Naprawiana była więźba dachowa, dach, remontowane były schody na klatce schodowej i odnawiana sama klatka, remontowane były kominy nad linią dachu. Koszt tych remontów nie dotknął wówczas lokatorów, bo zgodnie z przepisami nie chodziło w nich o żadne ulepszenia, tylko przywrócenie stanu pierwotnego – wyjaśniał pan Rafał. Gdy jednak w ostatnich latach ZGL wykonał na kamienicy remont elewacji, te prace, zdaniem powoda, lokatorzy odczuli w czynszach. 

– Gdy moja stawka za czynsz została podniesiona jesienią 2022 roku do 14,70 z 6.29 zł/mkw, złożyłem pozew do sądu. Później stawkę obniżono do 13,97 zł/mkw.  ZGL doliczył do czynszów remont elewacji. W odpowiedzi na moje zarzuty zawarte w pozwie ZGL utrzymuje, że prace na elewacji to nie remont, a modernizacja. Powołuje się  na wyrok sądu w Poznaniu, który uznał, że koszty modernizacji można doliczyć do czynszów. Prawo budowlane mówi o tym, że modernizacja to ulepszenie poprzez dodanie nowych elementów. Ja uważam, że zrobienie elewacji na budynku to przywrócenie stanu pierwotnego, czyli remont – dowodził przed sądem pan Rafał i przyznał: - Chcę, żeby sąd rozstrzygnął zasadność doliczania remontu do czynszu.

Powód chce również, by sąd rozstrzygnął, czy ZGL mógł przy naliczaniu zniżek do czynszu w zajmowanym przez niego lokalu uwzględnić ulepszenia, jakich on a wcześniej jego rodzice dokonali na własny koszt, zmieniając system ogrzewania, obniżając sufity, by zmniejszyć obszar wymagający ogrzania, tworząc pomieszczenie do higieny z części wydzielonej w kuchni, gdzie zamontowano kabinę prysznicową, sedes i piec. -  W 2001 roku zawarliśmy porozumienie z ZGL, że możemy na własny koszt wykonać ulepszenia w lokalu. Warunkiem wydania zgody było to, że w wypadku opuszczenia lokalu, zastosowane ulepszenia w nim zostaną – informuje pan Rafał i dodaje. – To nielogiczne, że teraz ZGL nalicza czynsz z ulepszeniami, których nie dokonał, a wydatki na nie poniósł najemca. 

Jak wskazuje pan Rafał, po pomiarach lokalu w 2018 roku, w aneksie do umowy wpisano, że lokal w którym zamieszkuje posiada 2 pokoje, kuchnię, ciąg komunikacyjny i łazienkę, a zdaniem mieszkańca pomieszczenie wydzielone z kuchni o powierzchni 2,5 mkw, nie jest łazienką w świetle prawa. 

– Jeśli właściciel chce naliczać czynsz z uwzględnieniem ulepszeń, które na własny koszt w lokalu poczyniłem, to powinien najpierw rozliczyć koszty, które poniosłem na ulepszenie lokalu – twierdzi pan Rafał. 

Bez terminu i bez świadków

Powód pod koniec ubiegłego roku złożył do sądu wniosek o powołanie świadków. Wskazał w nim Bogusława Boniewicza, przewodniczącego rady miasta Białe Podlaski i jedną z lokatorek kamienicy, w której mieszka. 

- Nie wiem na jaką okoliczność zostali zgłoszeni świadkowie. Pani Wanda jest stroną w innym postępowaniu a po podwyżce czynszów zdała lokal i jak wynika z naszej wiedzy, ma zabezpieczone potrzeby mieszkaniowe. Uważamy, że zamieszkiwała lokal ze względu na cenę jaka obowiązywała wcześniej w lokalach – odnosił się do wniosku powoda reprezentujący w postępowaniu ZGL, adwokat Michał Wasiluk. -  Jeśli chodzi o pana Broniewicza, to nie wiem w jakim charakterze miałby tu występować. Chyba tylko na taką okoliczność, że powodowie twierdzą, że jest on źródłem prawa w Polsce i ma prawo wiążąco wykładać uchwałę. Nie jest ani lokatorem, ani osobą mającą wiedzę na temat podwyżek czynszów. Moim zdaniem wszystkie materiały pozwalające określić czy ten czynsz został prawidłowo naliczony, są w posiadaniu sądu. Celem tego postępowania jest sprawdzenie prawidłowości naliczeń czynszów w oparciu o przepisy prawa o ochronie praw lokatorów, a nie prawa budowlanego czy uchwał rady miasta.

Pytamy mecenasa Wasiluka, jakie jest więc stanowisko ZGL w sprawie, której jest stroną przed sądem. – Stanowisko jest takie, że my naliczamy czynsze zgodnie z prawem. ZGL stosował stawki zgodnie z zapisami uchwały. Kwestią sporu jest też kwota nakładów jakie właściciel poniósł na remont budynku. Nam ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala doliczać te nakłady  do czynszów najmu. Będziemy więc przed sądem bronić stanowiska, że podwyżka była zgodna z prawem – mówi mec. Wasiluk.

A jak swój wywód przed sądem podsumowuje powód? 

– ZGL jest firmą nierzetelną i niewiarygodną, a prezes spółki reprezentuje właściwie interesów lokatorów. Swoimi decyzjami utrudnia nam codzienne życie – stwierdził przed sądem pan Rafał.

Podczas pierwszego posiedzenia w sprawie lokator kontra ZGL, sąd postanowił pominąć dowód z zeznań świadków. – Sąd uznał ten wniosek dowodowy za spóźniony na gruncie procedury procesowej. Pozwany miał czas na składanie wniosków dowodowych na etapie pism przygotowawczych – argumentował sędzia Radosław Syczewski. Sąd nie wyznaczył też kolejnego terminu rozprawy, dając stronom 14 dni dna ustosunkowanie się do kolejnych pism, które obie strony w sądzie złożyły.    

PRZECZYTAJ TEŻ: 

• Biała Podlaska: Plac zabaw ze smoczków dziecięcych
• Samochód potrącił pieszą. Kobieta trafiła do szpitala
• Biała Podlaska: Wraca temat budynku pod dom kultury
• Oddała oszustom 12 tys. zł. Zostawiła reklamówkę pod drzwiami
• Opel wpadł do rowu i uderzył w przepust. Dwie osoby trafiły do szpitala